Køb af andel‎ > ‎

Andel eller eje - økonomisk set

En andelsbolig er en mellemting mellem ejerbolig og lejebolig. 

Alt det indvendige i boligen er som ved en ejerbolig – det ordner du selv. 

Alt det udvendige sørger foreningen – som du er medejer af – for. Det gælder vedligehold og udskiftning af fx vinduer, tagrender, legepladsen og den fælles vej, og foreningen betaler for fælles haveredskaber, renovation, husforsikring osv. osv. 

Rent økonomisk skal du betale et engangsbeløb for andelen (andelsprisen), når du flytter ind og desuden en månedlig boligafgift. Boligafgiften går til at dække foreningens fælles udgifter.

I Skelbo er andelsprisen for en 4-værelses bolig på 117 m2 pt. på 1.392.000 kr., og boligafgiften på 4.503 kr. om måneden. Hvis der er foretaget forbedringer i boligen kan andelsprisen være dyrere, men boligafgiften er ens for alle 4-værelses boliger. 

Det er foreningen der ejer alle bygninger i foreningen og derfor kun foreningen, der kan få realkreditfoerningslån. Skal du låne penge til at betale engangsbeløbet, skal du låne pengene i banken, hvor man kan få særlige andelsboliglån. Bankerne stiller ofte en række krav til andelsboligforeningens vedtægter for at give lån, og AB Skelbos vedtægter opfylder disse standardkrav.

Når man skal sammenligne priser på en andelsbolig og en ejerbolig, så skal man undersøge hvor stor "friværdien" er i andelsboligen. AB Skelbo er vurderet til 50 mio. kr., og der er optaget et realkreditforeningslån på 9 mio. kr. (almindeligt 4% fastforrentet ), dvs. at der en "friværdi" på 41 mio. kr. (82% af den samlede værdi).

En andelshaver i en 4-værelses bolig ejer 4,2% af foreningen. Fordeles værdien på hver enkelt bolig, svarer det til at en 4-værelses bolig burde koste 2.100.000 kr. og når andelen af den fælles gæld er trukket fra: 1.720.000 kr.

Når andelsprisen faktisk er lavere er det fordi at foreningens generalforsamling har fastsat en maksimalpris. I Skelbo har det været et princip, at andelsprisen skulle sættes sådan, at det altid vil være billigere at bo i en andelsbolig i Skelbo end at bo i en tilsvarende ejerbolig på Skelagervej. 

Det er vigtigt, at du undersøger hvor meget gæld der er i andelsboligforeningen og hvilken type gæld det er. Vær især opmærksom hvis der er optaget lån med afdragsfrihed; det betyder at boligafgiften stiger, når afdragsfriheden er udløbet.

Du vil ofte se at foreninger med høj andelspris (som Skelbo) har lille gæld, mens en lav andelspris dækker over en høj gæld. Eftersom du som andelshaver både bliver ejer af en andel af friværdien og af foreningens fælles gæld, så skal du lægge andelsprisen sammen med andelen af gælden for at få den sande pris for boligen.

I dette tilfælde er andelen af den fælles gæld 380.000 kr. og lagt sammen med andelsprisen på 1.392.000 kr. i alt 1.772.000 kr. Det svarer til en kvadratmeterpris på 15.100 kr.

Til sammenligning blev 4-værelses ejerboliger på resten af Skelagervej i år 2010 solgt for i gennemsnit 20.000 kr. pr. kvadratmeter.

En stor del af boligafgiften går til afdrag på den fælles gæld. Jo mere der er betalt af den fælles gæld, jo mere kan andelsprisen stige. Resten af boligafgiften går til fællesudgifter. Andelsboligforeningen har ingen rentefradragsret, men til gengæld skal man heller ikke betale ejendomsværdiskat. Du kan naturligvis fradrage renterne fra dit banklån på helt almindelig vis.

Den økonomiske ulempe ved andelsboliger i forhold til ejerboliger er at man som andelshaver skal tage banklån og ikke kan få realkreditlån, som normalt er billigere end banklån,  til at betale for andelen med. Til gengæld kan man låne op til 100% af værdien, hvor realkreditlån kun må gives op til 80% af værdien. 

Jo mindre du har brug for at låne til køb af andelen, jo mindre betyder denne renteforskel naturligvis for dig.

Aktuelt (januar 2011) tager Nykredit 5,35% i rente for et andelsboliglån og det betyder at et lån på 1.392.000 kr. koster 7.900 kr. før skat om måneden og 5.800 kr. efter skat.

Andre banker, bl.a. EikBank, har lavere renter. Sparekassen Kronjylland, som har en afdeling i Skejby Centret på Skelagervej, har specialiseret sig i andelsboliglån – fordi der er en del foreninger i området – og er ofte god for et godt tilbud. 


Skal du låne det fulde beløb hos Nykredit vil din månedlige udgift altså blive på 5.800 kr. til banklån plus 4.500 kr. i boligafgift, i alt 10.300 kr. Hertil kommer naturligvis forbrug (vand, varme, el). 

Dette beløb kan du sammenligne med den månedlige nettoydelse på en ejerbolig – dog skal du huske at medregne udgifter til ejendomsværdiskat (typisk 1.000-2.000 kr. om måneden), grundejerforening, renovation og husforsikring – samt nok så vigtigt: prisen for al udvendig vedligeholdelse.

Endelig er det værd at huske at omkostningerne og salg er meget små ved andelsboliger. 

Der er ingen ekstraomkostninger for køber ved køb af andelsbolig i Skelbo, og når man sælger, skal man betale et mindre gebyr og for en uafhængig vurderingsmand, i alt ca. 6.000 kr. 

Når du skal sammenligne de månedlige udgifter for andels- og ejerboliger, så bør du sammenligne som følger:

Udgiftspost Andelsbolig Ejerbolig
Nettoudgift til lån
Boligafgift 0
Ejendomsværdiskat 0
Grundejerforening 0
Renovation 0
Udvendigt vedligehold 0
Husforsikring 0
SUM
 

Gæld i andelsforeninger og ejerboliger

Når man skal sammenligne priser på andelsboliger og ejerboliger er det vigtigt at se på hvor stor gæld andelsboligforeningen har og hvilken type gæld, foreningen har. 

I 2010 blev Skelbo færdig med at betale de oprindelige (og støttede) lån, som byggeriet i sin tid blev finansieret med. Foreningens gæld består i dag af et nyt 4% fastforrentet realkreditforeningslån på 9,1 mio. kr. optaget i 2010, som har finansieret de senere års renoveringer (statik, vådrum, nye døre og vinduer).  Herudover har foreningen alene en mindre kassekredit (med trækningsret til ca. 0,5 mio. kr.).

Pr. medio 2010 betyder det at de sammenlignelige handelspriser i Skelbo er:

andel af gæld andel i alt
3-værelses 287.478 1.056.000 1.343.478
4-værelses 378.949 1.392.000 1.770.949
2-værelses 211.689 777.600 989.289 
 

Størstedelen af boligafgiften går til afdrag på foreningens gæld og resten til udvendigt vedligehold og andre fællesudgifter (renovation, forsikring, skatter m.v.). 

Når andelsprisen skal fastlægges på den årlige generalforsamling har det været et fast princip i AB Skelbo at den samlede boligudgift skulle være mindre end tilsvarende ejerboliger i området, også når der er taget hensyn til at der gives forskellige låntyper til andels- og ejerboliger.