Prisfastsættelse af forandringer

Andelsværdien (andelskronen) er den værdi, som sidst er fastsat af den ordinære generalforsamling. Andelshaverne er dog berettigede til at foretage forandringer af boligen (jf. vedtægterne § 10), og visse typer forandringer kan bevirke, at overdragelsessummen (den pris boligen handles til) bliver større end andelsværdien. 

Andelshaveren bør være opmærksom på, at forandringer som hovedregel kræver bestyrelsens godkendelse. Er en andelshaver i tvivl om, hvorvidt omfanget af en forandring kræver bestyrelsens godkendelse, bør han henvende sig til bestyrelsen derom.

Forandringer der kan karakteriseres som forbedringer, tilpasset og installeret inventar eller ekstraordinær genopretning (se nedenfor) er køber forpligtet til at overtage, og sælger har ret til efter gældende regler at kræve betaling herfor samt for værdien af evt. eget arbejde udført i forbindelse med forandringen. Det forudsætter dog, at forandringen er lovligt og forsvarligt udført. Meget el- og VVS-installationsarbejde skal fx udføres af en autoriseret installatør, hvorfor der ved den type arbejder skal foreligge regning eller i det mindste godkendelse fra en autoriseret installatør.

 
Ifølge andelsboligforeningsloven skal "Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage" (§5, stk. 11). Ved fastsættelsen af anskaffelsesprisen indgår udgifter til materialer, udgifter til håndværkere og værdien af eget arbejde. Værdien af eget arbejde kan dog ikke sættes højere end hvad der svarer til aflønningen af en svend for et tilsvarende arbejde. 

Hvis forandringerne af boligen indebærer, at der fjernes dele fra boligen, skal den afskrevne værdi af disse dele i visse tilfælde fradrages. For at afklare om der i en konkret situation skal ske fradrag, skal der rettes henvendelse til Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

Hvorledes værdiforringelsen af både nyetablerede og fjernede dele af boligen skal vurderes, afhænger af den retspraksis, der er opstået omkring fastsættelse af afskrivningstider for de forskellige typer forandringer af boligen. Disse afskrivningstider findes ved hjælp af de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF).

Der er ingen begrænsning på, hvad den samlede værdi af forbedringer, tilpasset og installeret inventar, eller ekstraordinær genopretning må være, men værdien skal være fastsat efter gældende regler og fx ikke efter markedsværdien af forandringen. 

I forbindelse med prisfastsættelsen af forandringer opfordres andelshaver til at registrere forandringen med:
  • udførlig beskrivelse af forandringen herunder hvad der er fjernet
  • årstal 
  • håndværkerregninger 
  • materialeudgifter 
  • angivelse af omfanget af eget arbejde opgjort som det antal timer en faglært ville være om at udføre et tilsvarende arbejde 

Forandringer og andre forhold, der har indflydelse på overdragelsessummen

Forklaringen af begreberne forbedring, tilpasset og installeret inventar og ekstraordinær genopretning nedenfor skal opfattes som en orientering og kan ikke bruges til at afgøre, hvorledes en konkret forandring skal opfattes. Er der i forbindelse med et konkret køb/salg af en andel den mindste tvivl om, hvorledes en forandring af boligen skal vurderes, rettes henvendelse til Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) med henblik på at få en skriftlig redegørelse for, hvorledes forandringen skal opfattes.

Forbedringer

Ved en forbedring forstås en forandring, hvorom der både kan siges, at den
  • øger den brugsmæssige værdi af boligen
  • ikke kan betragtes som almindelig vedligeholdelse
Udtrykket forbedring bruges om forandringer i bygningens konstruktion og faste dele fx fjernelse/etablering af en væg, afblænding af/etablering af dør, opsætning af fliser i badeværelse men også om fx installation af tyverialarm og udskiftning af wc til en mere vandbesparende type.

Hvorvidt en forandring skal opfattes som en forbedring afhænger af, om der ifølge retspraksis er belæg for at opfatte ændringen som en forbedring. Det er uden betydning om en eventuel køber opfatter ændringen som en forbedring. 

En hovedregel er, at forandringer, som alene øger boligens æstetiske værdi (herlighedsværdi), ikke opfattes som forbedringer og dermed ikke berettiger til, at boligen kan handles til højere pris.

Tilpasset og installeret inventar

Ved tilpasset og installeret inventar forstås
  1. inventar, der ikke umiddelbart kan fjernes og anvendes andetsteds
  2. inventar, der hvis det fjernes, vil forringes i værdi og/eller vil medføre større efterreparationer.

Som eksempler på tilpasset og installeret inventar kan nævnes tilpassede garderobe- og køkkenskabe, køkkenbordsplade, persienner og markiser.

Ekstraordinær genopretning

Eksempler på ekstraordinær genopretning er totalrenovering/genoppudsning af pudset væg, udskiftning af fodpaneler, dørindfatninger, renovering/etablering af stuk og opsætning af glasvæv. 

Løsøre

Løsøre defineres som tilbehør til boligen, som ikke er omfattet af begreberne forbedring og tilpasset/installeret inventar. Som løsøre betragtes fx opvaskemaskine, vaskemaskine, møbler og lamper. 

Løsøre kan indgå i handlen af en andel, men må ikke være en betingelse for handlen, dvs. køber er ikke forpligtet til hverken at overtage eller betale for løsøre. Bestyrelsen skal ligeledes godkende, at vederlaget for løsøre er rimeligt og/eller er afskrevet på grund af alder og slitage.

Vedligehold

I sjældne tilfælde vil dårlig vedligehold bevirke et afslag i andelsprisen. 

Paragrafhenvisninger til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i dette papir refererer til den aktuelle gældende udgave af 19. september 2006.